Co to są plany?
Miejscowe plany zagospodarowanie przestrzennego (tzw. PZP) to dokumenty tworzone dla poszczególnych części gminy oddzielnie (np. Łomianki Centrum, Kiełpin, Buraków, Sierakowska Południe itp), które ściśle regulują co można na danym terenie/działce zbudować. Plany te tworzy gmina.
Co to jest Studium?
Zanim gmina stworzy plany zagospodarowania przestrzennego musi stworzyć jeden dokument dla całej gminy twz „Studium Uwarunkować i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego” (potocznie: Studium). Opisuje on ogólnie jak ma się rozwijać gmina i narzuca kierunek tego rozwoju. Przy tworzeniu poszczególnych planów (PZP), gmina musi uwzględniać to co jest napisane w Studium. Studium jest dokumentem ogólnym, więc pozostawia gminie sporo swobody przy tworzeniu planów. Nie narzuca na ogół dokładnych współczynników zabudowy na dany rejon, mówi za to ogólnikami, że np. w danym rejonie możne być przemysł, a w danym rolnictwo, czy że dany rejon jest pod ochroną. Studium powinno być aktualizowane raz na kadencję o ile jest taka potrzeba. Plany są tworzone w oparciu o aktualne na dany moment studium i nie mogą być z nim sprzeczne.
Jaki jest cel gminy?
Gmina powinna stworzyć takie Studium, a następnie plany (PZP), żeby wszelkie budownictwo na jej terenie miało przysłowiowe „ręce i nogi”. Powinna wyznaczyć strefy przemysłu, zabudowy wielomieszkaniowej, willowej, rolne, tereny pod ochroną i inne. Powinna zaplanować do tego odpowiednio drogi, szkoły, przedszkola czy przychodnie, czy urzędy. To gmina powinna wyznaczać, co można w danym miejscu zbudować, żeby wiedziała jak do tego przygotować infrastrukturę np. podciągnąć kanalizację.
Co mieszkańcy mogliby mieć?
Spokój, pewność tego co powstanie za oknem oraz brak przykrych niekiedy niespodzianek. Wiem ile może być wart mój dom za np. 10 lat, bo mam prawo spodziewać się spójnej zabudowy wokół. Prawdopodobieństwo wszelkich niespodzianek za oknem jest bardzo mocno ograniczone. Kupując np. działkę na terenie, gdzie są domki, mogę się w sąsiedztwie spodziewać tylko tego co jest zapisane w PZP (np. innych domków), a nie np. fabryki jeśli tam nie była wcześniej wpisana. Wiem też gdzie mogę się spodziewać szkoły, a gdzie nie. Jako inwestor wiem też dokładnie co mogę zbudować na danej działce (tylko to co mówi PZP). Mniej bieżącej pracy mają też urbaniści, którzy o ile stworzą PZP, nie muszą rozpatrywać każdego przypadku inwestycji indywidualnie. Pozwolenie na budowę robi się szybko, a rola gminy jest ograniczona do wydania odpisu z PZP. Nie ma niepotrzebnego chodzenia po urzędach.
Jak to wygląda w Łomiankach?
Studium dla gminy Łomianki tworzono w latach 1996-2002. Obecne Studium jest dość stare, powinno być aktualizowane raz na 4 lata, niestety nie było. W końcu gmina zdecydowała się przystąpić do przejrzenia studium i konsekwentnie jego aktualizacji. Będzie więc ono przez kilka najbliższych lat dostosowywane do obecnych potrzeb gminy. Wymaga to oczywiście licznych uzgodnień oraz konsultacji społecznych.
Obecne Studium jest miejscami przestarzałe (założenia do studium są sprzed 1996 roku a jak wiemy inaczej wtedy wyglądały Łomianki). Zawiera też błędy, co jest niestety częste w dokumentach mających około 100 stron. Studium: http://www.lomianki.pl/lomianki2/index.php?dc=181
Dopóki nie ma nowego Studium obowiązuje dotychczasowe, można więc kontynuować pracę nad planami (PZP) i pokrywać nimi kolejne obszary gminy. W przypadku wejścia w życie nowego (poprawionego Studium) stare przestaje obowiązywać, jednak plany uchwalone dotychczas nadal obowiązują, nawet jeśli zawierają zapisy sprzeczne z nowym Studium. Zgodnie z logiką urbanistyczną, po wejściu w życie nowego Studium, plany (PZP) powinny być przejrzane pod kątem poprawionego Studium, a następnie zaktualizowane/poprawione. Nie ma jednak narzuconych terminów w którym należy te aktualizacje (zarówno studium, jak i następnie PZP) wykonać.
Plany zagospodarowania przestrzennego dla Łomianek tworzy się od 2002 roku (uchwalenie Studium). Gmina zdążyła uchwalić następujące plany: http://www.lomianki.pl/lomianki2/index.php?dc=179 (głównie centrum Łomianek), dla części terenu prace trwają: http://www.lomianki.pl/lomianki2/index.php?dc=180 (tereny gminy od strony Wisły oaz Sadowa i Sierakowska Południe). Pozostałe tereny czekają na swoją kolej – m in Dąbrowa.
Jak więc budować na terenach gdzie nie ma planów?
Wtedy nie działa prawo planów zagospodarowania przestrzennego (PZP), bo plany nie obowiązują. Pozwolenia na budowę są wydawane po uzyskaniu tak zwanych „warunków zabudowy” (w/z) każdej inwestycji. Innymi słowy inwestor składa wniosek o zabudowę podobną do sąsiedniej (tzw „dobre sąsiedztwo”). Gmina analizuje każdy przypadek i zgadza się bądź nie (jest kilka warunków które powinny być spełnione). Na podstawie w/z uzyskuje się pozwolenie na budowę w powiecie, w Ożarowie. Proces jest dłuższy, rezultat często nieznany, orzecznictwo nie jest do końca jasne, czasem się zmienia, nie zawsze wiadomo jak powinno się postępować. Rezultat: często nie jesteśmy pewni czy pozwolenie dostaniemy czy nie, zawsze trwa to długo. W praktyce zwykli ludzie nie radzą sobie z procedurą, a np. deweloperzy wykorzystują to prawo do legalnego budowania osiedli na terenach do tego nieprzewidzianych, czy nieprzystosowanych. Wiedzą jak udowodnić tzw „dobre sąsiedztwo” dla swojej inwestycji np do odległej o dobre kilkaset metrów fabryki czy bloku.
Jak to robią? Teoretycznie wyznaczenie „dobrego sąsiedztwa” polegać ma na tym, że tam gdzie domy jednorodzinne, powinny powstawać nowe domy jednorodzinne, gdzie bliźniaki, tam bliźniaki, a gdzie bloki, tam bloki. Niestety, kluczowy jest tu obszar który gmina musi analizować, żeby określić to może być wybudowane w ramach inwestycji. W skrócie im większa działka, tym większy obszar jest sąsiedztwem branym do analizy. Można więc mając odpowiednio dużą i zlokalizowaną działkę udowodnić sąsiedztwo zakładu przemysłowego będąc od niego oddalonym o kilometr, a także zbudować je np. na gruncie który nie jest działką przemysłową. Efekt może być taki: coś niekoniecznie odpowiedniego powstaje w miejscu do tego nieprzewidzianym wśród domków, których właściciele w najgorszych snach się jej nie spodziewali się tego czegoś za oknem.
Jak gmina powinna chronić mieszkańców?
Przede wszystkim pokryć planami zagospodarowania miejscowego cały obszar gminy. Tylko w ten sposób chroni mieszkańców i potencjalnych mieszkańców przed brakami szkół, czy dróg w odpowiednim miejscu oraz gwarantuje nam brak przykrych niespodzianek za oknem. Powinna też aktualizować Studium oraz przeglądać plany pod kątem zgodności z nim i na bieżąco wprowadzać do istniejących planów zmiany. Ważne by o funkcji ochronnej planów zagospodarowania miejscowego pamiętać i warto jest o niej mówić. Nad samymi planami zaś warto dyskutować, tak żeby ich wprowadzanie było w jak najmniejszym stopniu kontrowersyjne. Urbanistyka jest ważną, o ile nie kluczową dziedziną dla rozwoju gminy i jej mieszkańców i nie powinna być rozpatrywana w kategorii bieżących potrzeb tylko wyznaczać kierunek rozwoju gminy oraz ją chronić.